“宇宙中心”告吹，地铁又被砍；红岛高新区，最近比较烦？

红岛高新区，最近比较烦，真的是比较烦。

如果回到五年前甚至三年前，你问青岛哪里最有发展前景，得到的回答基本都是“当然选‘红黄蓝’喽”。

不好意思，这个“红黄蓝”指代的可不是幼儿园，而是高新区（红岛）、西海岸新区（黄岛）和即墨海洋经济区（蓝色硅谷）。

为什么红岛高新区这么热呢？因为在很多人眼里，红岛高新区一直是“宇宙中心”。

这个“宇宙中心”的说法，可不是空穴来风，毕竟从地图上可以看出来，红岛可是胶州湾的“几何中心”。

既然是几何中心，那就不知道从哪刮来一阵风，说几何中心有望升级为行政中心。尽管官方一再辟谣，但市府北迁红岛的传闻，愈演愈烈。

为啥？看看人家国际上有名的湾区城市，像日本东京、美国旧金山，那行政中心都是放在湾底，到海湾两边等距离，好有个左右策应的嘛。

问题是这个风水只看了半吊子：人家东京湾是岩质港湾，处处可以修港口，胶州湾的湾底呢？

不好意思，只是一片又一片的滩涂地、盐碱地……

这样的自然条件和地理环境，虽然搁在大工业化的今天，在“基建狂魔”眼里算不得什么事，但在历史的长河中，这样的区域不能农垦，也不能通航大型的船舶，人口承载力其实很有限。

红岛高新区1992年11月即立项，截至2015年，红岛高新区陆地面积183平方千米，户籍人口只有8.3万人。

2015年，调整后的青岛高新区开发面积达到327.756平方千米，截至2019年底，红岛高新区人口突破10万大关。

10万大关……

打开百度地图，看到红岛高新区的热力图的画风是这样的：

同比例尺下，拥有160万户籍人口的西海岸新区，热力图的画风是这样的：

再放到整个胶州湾的比例尺下看一看，高新区尽管情况比上合示范区好一些，但确实也属于“难兄难弟”了……

相比主城区、城阳核心区、西海岸新区，乃至属于远郊的胶州、即墨、胶南，高新区的人气，都显得太低了。

有人住的地方才有未来。没有人，就没有一切。高新区卖出了大量的楼盘，但实际入住情况，绝大部分都比较堪忧。

风水师为什么敢买很多楼市砖家眼中还是“荒郊野岭”“田园牧歌”的大溪谷，并再三坚持这个楼盘有前景，除了风景确实好，还有很大一部分原因就是实际考察后看中了这个楼盘即使距离隧道口30公里开外，没学区、四面大山进出一条路，有各种不聚人的因素——但这个楼盘到了晚上的实际亮灯情况，尽管平心而论在灵山湾诸盘中排名倒数，但如果挪到红岛高新区、蓝色硅谷诸楼盘当中，那绝对能排名前列。

大溪谷如此"荒郊野岭"的小区的楼下，超市、饭店、诊所、水站都开业了、公交车通了五六趟，买包烟、买包泡面居然不用开车转好几里路，广场上已经组织起了跳广场舞的人群们，再看高新区呢？

不是我说得难听，从2015年之前就说“宇宙中心”，一直搞到现在，高新区的像样商场只有一个世贸52+，咱总不能老拿这个絮絮叨叨的说事，确实比较难堪啊……

分析红岛高新区楼市，从最近几年来看，供地情况确实比较少，甚至出现了一定程度的新房稀缺，无房可售。

问题是，无房可售，就意味着房价上涨的压力极大吗？否也。

毕竟政治书上说，价值决定价格，供求关系影响价格。

价值决定价格，那什么决定价值？房子的品质。区域品质、建筑品质、园区品质、套内品质，共同决定了房子的价值之所在。

很明显，红岛高新区的建筑品质、园区品质、套内品质，虽然不能说差，但相比西海岸、上合示范区、蓝色硅谷、乃至主城区的新建楼盘，也不能说更好。

那关键就是区域品质了。刚才说了，好不容易人口突破10万大关，从2015年喊到现在，商场只有一个世贸52+……

至于被很多人喊了很久的高新区青岛中学，虽然喊得很响，但它的毕业生，有经过中考、高考的毒打吗？有详细的升学率指标吗？

学区房，赌不得。即使高新区能参加主城教育统考，我想说，在开发区四中、实验中学，乃至胶南、即墨、胶州的“一中”们面前，高新区的教育资源实质上还是PPT，乏善可陈得很。

刚需、刚改会被学区、商业配套、交通折磨，那有钱人呢？别墅区呢？不好意思，这里得说一句：平地无风水。

古云“平原无风水”，意思是说，平原地形，没有起伏，“龙迹难寻”。

搁在当代城市规划的角度上说，平地起别墅，没有景观，反而容易被四面大高楼围死，形成“坐井观天”的格局，采光、私密性都会受到一定影响。这种别墅大部分都修成“格子间”，实际上只有别墅之型，没有品质之实。

所以，别墅修起来是有讲究的。要么坐山，要么观海，当然最好的别墅是既坐山又观海。

因此很明显，刚才说了，红岛高新区一片滩涂地，四面大平原，没有青岛特色的山海景观。即使有别墅，也很难出现高品质的好别墅。

融创、保利、新城：你过来，我给你讲讲什么叫好别墅！

风水师：我倒，诸位大佬、各位巨头们，我错了还不行吗……

政治书上还说，联系是制约事物存在和发展变化的必备条件。纵使红岛高新区新房供应不足，出现无房可售的显示，但低入住率之下意味着二手房很快会大量入市，而且，“西四社”不缺地，真的想要供地，大片土地随叫随到。

更何况，上合示范区、城阳未来之城，甚至李沧北，这些地方现在和未来的一段时间可是在大水漫灌，青岛的购房者们，为什么要有必须买高新区的理由？

最近冒出来一个说法：青岛楼市有“四大天坑”。

“青岛楼市四大天坑”，它们是哪里？青岛西客站、上合示范区、红岛高新区、即墨蓝色硅谷。

好家伙，当年充满希望和前景的“红黄蓝”，现在转眼其中两个就成了“大坑”，硕果仅存的西海岸新区，某个区域也成了“大坑”。

说实话，把高新区和其它三个地方放在一起，有点冤枉了高新区。毕竟即墨蓝色硅谷，上合示范区，青岛西客站，这些地方统称为“青岛远郊区域”，房价都在一万左右，甚至不到万元线，都靠一车车大巴拉着不懂青岛地理和楼市行情的外地看房团去填坑。

红岛高新区好歹不能称之为远郊区，楼市、也不是靠大巴拉着外地看房团去掏钱填坑，相反属于限购限售区域，购房者大都属于买不起市南市北的刚需和市北、四方老破小的改善居民为主，房价也比其余三个地方高得多。

看楼市去化率、存销比，甚至楼盘销售佣金，高新区和其它三个区域也有着本质的区别。

但是，解释完了还需要说一句，高新区虽然没有上述三个区域那么坑，但是被列入“青岛楼市四大坑”这个锅，高新区背得一点都不冤。

一个是尽管限价避免了购房者高位接盘站岗，但是仔细想想，没有买卖就没有杀害，房价没有下跌，是以当年没有涨上去为前提实现的。

再一个，谁让当年红岛是宇宙中心的说法，实在是太太太太太深入人心呢？

希望太大，一旦不能实现，失望就显得有点大。

前几天，就有自媒体问了振聋发聩的10个问题。

还有人说得更直接了一些：

对于这些说法，我个人不表示肯定或者否定，也不下具体的结论，但是，这些说法确实值得每一位想要购买红岛高新区的购房者深思一下。

4月12日，青岛市城市轨道交通近期建设规划（2021-2026）确定了青岛地铁三期将要上报的轨道项目。

具体的项目地铁2号线东延（李村公园-金水路段）、5号线、6号线南段（辛屯-青岛西站）、7号线北段（东郭庄-北安及兴国路向南延三站），8号线支线（胶州市区）、9号线一期（海西村-后金）、15号线等7条，共计183km。

这个地铁上报最大的特点是：尽管被很多保守的青岛土著人士评价为运椅子，但大部分线路、大部分的预算，这一次仍然坚定不移了给予了郊区。胶南的第二条线路（6号线南段）、即墨的第二条线路（7号线北段）、胶州的第二条线路（8号线支线）都赫然在列。

真正分给市南、市北、崂山的，只有一条5号线。

这也印证了风水师之前反复强调的一贯的观点，在青岛买房子，首选郊区，首选郊区，首选郊区。所谓市南市北老城区，房价高昂、房龄老旧，生活品质低劣。更要命的是，不像很多城市的产业、教育医疗资源、就业机会都集中在主城区，青岛人口、产业都在大幅度逃离，青岛二中、58中的升学率在各大郊区、县城的“一中”面前并无竞争力。加上老城拆迁改造困难，排外情绪严重，实际上主城区已经“被弃疗”，十几年来，青岛在所谓主城区新搞的项目，除了邮轮母港，还有啥？

逃离青岛市南市北主城区天价老破小、学区房的天坑，投奔郊区，可能是很多青岛人未来几十年实现阶层跨越的唯一机会。就看愿意不愿意付诸行动了。

但是，刚才说过的这个问题可能是次要的，大家关心的焦点在这里：

9号线一期的高新区段，居然被砍了！？

还有，15号线未来可能不再通到棘洪滩了？

红岛高新区的地铁项目，一直就处于难产的状态。8号线走西片区，完美的避开了东片世贸、中欧的楼市热门区域。9号线原先一路说通到东西大洋，后来的规划只能接驳8号线。

现在，有非官方消息说，9号线的高新区段，暂时砍掉了……

砍掉的理由，地铁的工程师们说，地质原因，其实大家都懂，同样的地质，边上8号线都已经通车了。

“基建狂魔”面前，这点地质问题，难道算问题？

说白了，9号线高新区段如果被砍，真正原因就一个字：钱。

高新区人口太少，又不像11、13号线可以拉开城市框架，6号线、8号线连接高铁站、机场等重要设施。作用有限，青岛修地铁的资金也有限，那这条地铁自然没有优先修建的道理。

不过还好，目前只是说9号线申报的一期项目里没有高新区段。也许二期就补上了。不是不修，只是说，这事缓缓。

只不过，一“缓”，啥时候再修，这事就没法说了。

落选“宇宙中心”，名列“青岛楼市四大天坑”，9号线被砍，10号线遥遥无期……

不过，中国有句古话，水满则溢，月盈则亏。人生处于最低谷的时候，往往也就意味着反弹在即。

浮山后，密不透风的新房要价奔着4万去，二手学区房可能也就是3万刚刚出点头。

灵山湾，海景洋房开价3万多，看不到海的后排大高层，二手房1万5想卖出去都得嘀咕嘀咕。

高新区，好歹是一个青岛新房/二手房倒挂比较小的区域，甚至可以说没有倒挂。

高新区，好歹当年严格执行了限价，避免了韭菜们在高位站岗痛不欲生。

高新区，好歹房子比较便宜，在人才政策把城阳“东四社”的房子搞到两万大关的时候，高新区的新房、次新，还可以给需要在主城通勤的刚需们一个温暖的港湾。

高新区，我不烦。期待你未来的灿烂。

我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。

我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。

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