土地转让等在村集体内部效力和村集体外部的效力之前都有过分析，并且在这方面的纠纷较为多见，处理相关的问题也较为成熟。但是涉及到水资源转让等特殊标的物的纠纷的情况下，法律规范不太健全或者法律实务不太完善的情况下，如果出现纠纷问题该如何处理？今日根据山东省青岛市中级人民法院二〇二〇年六月三十日关于青岛百能天然矿泉水有限公司、青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会合同纠纷二审民事判决进行浅要分析。
一、当事人主要纠纷和诉求
上诉人青岛百能天然矿泉水有限公司上诉请求：1、撤销青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初5893号民事判决，发回重审或者依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人将上诉人的厂房出租获利的行为为“看管”而非“租赁”，无事实和证据支持。二、一审法院判令《转让土地使用权及水资源协议》于2018年8月3日解除、要求上诉人恢复原状交还土地、支付2009年1月1日其至2018年8月3日的租赁费的判决没有法律依据。三、被上诉人应交还非法占有的上诉人的厂房、场地并赔偿损失。
被上诉人青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会答辩称：一、被答辩人早已于1995、1996年左右停产停业，2001年营业执照被工商行政机关吊销，致使双方的合同目的不能实现。另按照案涉协议约定，交纳土地转让费、水资源转让费是被答辩人的基本合同义务。自1994年至今被答辩人未按合同约定交纳水资源转让费等各项欠款。在2000年胶南市人民法院作出判决后仍拒不履行生效判决确定的义务。同时，自2009年至今被答辩人未按合同约定交纳土地转让费。根据合同法第94条第（二）、（四）项规定，被答辩人停产停业、被吊销营业执照致使不能实现合同目的且被答辩人是以自己行为表明不履行合同主要债务，答辩人有权依法解除合同。故案涉协议虽未约定上诉人所称的合同解除条款，但被答辩人的上述违约行为完全符合合同法第94条的合同法定解除条件，答辩人据此解除案涉协议合法有效。二、一审法院认定案涉《房屋租赁合同》的目的实系为了看管被答辩人的厂房及设备属定性正确，依据充分。三、被答辩人没有证据证明答辩人安排一审第三人看管案涉厂房时固定设备、库存及损失情况，也没有证据证明租金标准。综上，答辩人认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分。被答辩人的上诉理由不成立，请二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。
原审第三人庄军、刘洪燕未答辩。
青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会向一审法院起诉请求：请求判令被告清除其使用原告土地上的地上附着物，并归还原告其使用的4亩土地；判令被告向原告缴纳土地转让费35547元（计算至2019年4月）；被告承担诉讼费。另经法院释明，原告增加诉讼请求，请求确认原告解除协议合法有效，协议自原告律师向被告送达律师函时解除。
青岛百能天然矿泉水有限公司向一审法院反诉请求：请求判令原告立刻腾退并交还被告厂房及场地；判令原告立即返还被告设备及库存并赔偿被告设备及库存对应价值的损失；判令原告立即支付封存被告设备及库存期间的利息损失（自2006年4月1日至实际返还或赔偿损失之日，以封存设备及库存价值为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；判令原告立即支付被告2006年4月1日至2019年3月30日占有使用费780000元或判令原告延长相应租赁时间（延长租赁时间自2006年4月1日至原告实际腾退交还之日）；判令原告支付被告自2019年4月1日至实际腾退厂房及场地之日的使用费；本案的本诉、反诉费由原告承担。
二、一审二审法院认定事实和判决结果
一审法院认定事实：对原、被告均无异议的证据和事实，原审法院予以确认并存卷佐证。原审法院确认事实如下：一、1994年3月1日胶南寨里镇庄家疃村民委员会（以下简称庄家疃村委会）与青岛健奇天然矿泉水有限公司（以下简称健奇公司）签订《转让土地使用权及水资源协议》约定，庄家疃村委会将坐落在庄家疃村西的土地4亩依法转让给健奇公司使用，期限30年，自1994年3月1日起至2023年2月29日止。健奇公司在使用的土地面积范围内建矿泉水厂，土建工程由健奇公司自行解决。土地转让费每亩共计27000元，于本协议签订时交纳5.6万元。自2009年其至2023年，每年于元月内每亩交纳867元。在合同期内，土地转让费双方采用固定价格，在任何情况下均不得浮动。另约定，庄家疃村委会将坐落在庄家疃村西**泉中部分水资源转让给健奇公司作为饮料生产原料使用，期限30年，自1994年3月1日起至2023年2月29日止。协议期内水资源转让费双方采用固定价格，每吨人民币50元，任何情况下均不得浮动。用水量以健奇公司水表数据为准，健奇公司应于每季度底后15日内，与原告结算付款。超出此期限，健奇公司应向原告一次交5%违约金。协议还就双方的权利义务进行了约定。协议签订后，庄家疃村委会按约定将土地及水资源交与健奇公司使用。1994年3月13日健奇公司变更为被告，1999年之前，被告实际已经停产停业。2001年12月17日被告被吊销营业执照。
2000年，庄家疃村委会曾就被告欠款向原胶南市人民法院起诉被告，案号为（2000）胶南经初字第817号，被告未答辩。法院确认被告欠原告使用车辆费用、砖石材料款5876.80元、水费53400元、电费2958.88元、电话费2053.45元，值班人员报酬10600元，共计74889.13元，判决被告偿还原告欠款74889.13元并承担逾期支付水费的违约金2670元。后因区划调整，原庄家疃村委会变更为原告。
2018年8月3日原告委托律师向被告及相关权利人出具并送达律师函，要求解除原告与健奇公司签订的《转让土地使用权及水资源协议》。该函张贴于被告经营地址，并通知了本案被告代理人于明海，被告及相关权利人在本案起诉前未就解除合同事宜提出异议。
对原、被告有争议的证据和事实，原审法院做分析认定如下：关于原告将涉案被告的租赁的场地给第三人庄军使用的行为属租赁还是看管的问题。原审法院认为，法律关系的确定应从行为的目的及实际用途来确认。从本案查明的事实看，被告早在1995年、1996年左右即已实际停止经营，1999年给被告看门的庄金资因被告一直未支付工资而离去后，被告处实际处于无人看管的状态，如果原告不实施看管的话，被告的厂房及设备实际处于无人看管的状态，正是在此情形下，原告从2001年就找了村民在被告租赁的场院里种地并看管厂房及设备，直到2006年因第三人庄军想用地做点事，原告从与第三人庄军签订了租赁合同。原告虽然与第三人庄军签订的为房屋租赁合同，但从租赁合同的内容来看，约定的第一项即为第三人看管好被告的设备及库存，租赁地点约定为大院及部分房屋，租赁费为3000元，显然与其正常的租赁行为不同，结合被告主张的2006年4月1日至2009年3月31日占有使用费780000元，显然，被告也认为，每年3000元太低，结合原、被告陈述及证人证言，原审法院认为，原告与第三人签订的租赁合同的目的显然是为了看管被告的厂房及设备，因此，原审法院确认，原告与第三人庄军签订的租赁合同的目的实系为了看管被告的厂房及设备。
原审法院认为，经原、被告确认，本案的争议焦点为：一、原被告于1994年3月1日签订的《转让土地使用权及水资源协议》是否应予解除；二、被告是否应向原告返还土地并清除地上附着物并缴纳土地转让费；三、原告是否应支付被告厂房及场地的占用费或延长租赁时间。下面就三个问题分别分析认定如下：一，关于原、被告签订的《转让土地使用权及水资源协议》是否应予解除的问题，根据本案查明的事实，被告早在1995年、1996年期间实际已经停止经营，只有看门的庄金资在被告厂房处看管，并且自1999年起被告的厂房因无人看管实际由原告在找人照看。2000年原告起诉被告欠款纠纷，被告也未派人参与诉讼，且在法院判决生效后，被告也未履行义务。2001年被告被吊销营业执照。实际上被告自1999年起处于无人经营，也无人管理的状态，至2018年，已经10多年无人经营管理。此种情况下，原、被告签订合同的目的确定无疑的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告可以解除合同。因此，原、被告于1994年3月1日签订的《转让土地使用权及水资源协议》是否应予解除，原告通过发送律师函的方式解除与被告签订的《转让土地使用权及水资源协议》予以支持，该解除通知自送达被告处生效。被告代理人于明海虽然主张在本案被告向其授权前其行为不代表被告，但原告律师在向被告代理人于明海通知后，被告随即委托于明海参与本案纠纷，说明原告的律师函被告已经送到，因此，原告的解除通知应自2018年8月3日送到于明海时生效。
二、原被告签订的《转让土地使用权及水资源协议》解除，原、被告双方均应将涉案土地恢复原状，根据约定，地上建筑物及设施由被告自行处理，因此，被告应将涉案土地及时交还原告并将涉案土地上的建筑物及设施及时清除。被告的土地转让费缴纳至2008底，根据约定，被告自2009年元月起，每年每亩缴纳867元，至2018年8月3日原告解除协议，被告还应缴纳土地转让费33524元。原告主张原、被告的协议自其律师函送达时解除，又主张其解除后至2019年4月的土地转让费，没有法律依据，不予支持。
三、根据查明的事实，原告与第三人庄军签订《房屋租赁合同》的目的实系为了看管被告的厂房及设施，在此期间被告从未经营，因此不存在被告因为原告的行为产生损失的问题，被告的行为明确无误的表示原、被告签订的协议的目的无法实现。因此，原告不应支付被告土地占用费，也不应延长协议期限。被告主张无事实和法律依据，不予支持。综上，原审据此判决：一、原告解除行为有效，原胶南市寨里镇庄家疃村民委员会与青岛健奇天然矿泉水有限公司于1994年3月签订的《转让土地使用权及水资源协议》于2018年8月3日解除。二、被告青岛百能天然矿泉水有限公司于本判决生效之日起三十日内清除涉案土地上的厂房及设施等附着物，并交还原告青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会涉案的4亩土地。三、被告青岛百能天然矿泉水有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会2009年1月1日起至2018年8月3日的土地转让费33524元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会的其他诉讼请求。五、驳回被告青岛百能天然矿泉水有限公司的诉讼请求。本案本诉案件受理费689元，由被告青岛百能天然矿泉水有限公司承担638元，由原告青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会承担51元。反诉费5800元，由被告青岛百能天然矿泉水有限公司承担。因本诉案件受理费原告已预交，被告青岛百能天然矿泉水有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会638元。
经审理查明，原审认定事实基本属实。
本院认为，根据本案查明的事实，上诉人早在1995年、1996年期间实际已经停止经营，只有庄金资在上诉人厂房处看管，并且自1999年起上诉人的厂房因无人看管实际由被上诉人在找人照看。2000年被上诉人起诉上诉人欠款纠纷，上诉人也未派人参与诉讼。在法院判决生效后，上诉人也未履行义务。实际上上诉人自1999年起处于无人经营、无人管理的状态，至2018年，已经10多年无人经营管理。此种情况下，被上诉人、上诉人签订合同的目的早已无法实现。因此原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定确定双方于1994年3月签订的协议于2018年8月3日起解除正确。
2006年被上诉人与原审第三人庄军签订的租赁合同，租赁费为3000元，这显然与一般的租赁行为不同，庄军在一定程度上也履行了看管上诉人设备及库存等的义务。但是，本着公平公正的司法原则，在被上诉人自2006年至2019年每年大约有3000元租赁费收入的情况下，其要求上诉人支付自2009年1月1日至2018年8月3日的土地转让费（租赁费）33524元的诉讼请求本院不予支持。
原审法院认定被上诉人主张协议解除后至2019年4月期间的土地转让费没有法律依据正确。同时，原审法院驳回青岛百能天然矿泉水有限公司的反诉请求正确。
综上，原判部分欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初5893号民事判决第一、二、五项及反诉费的负担；
二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初5893号民事判决第三、四项；
三、驳回驳回青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费689元，由青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会承担344.5元，由青岛百能天然矿泉水有限公司承担344.5元；二审案件受理费6489元（二审中收取诉讼费11600元，多收取的诉讼费5111元退还青岛百能天然矿泉水有限公司），由青岛市黄岛区张家楼镇庄家疃村民委员会承担344.5元，由青岛百能天然矿泉水有限公司承担6144.5元。
本判决为终审判决。
三、判决的主要法律依据和实务分析
1.本案牛逼就是牛逼在法院最终把租赁合同判定为看管而非合同面上的租赁，这也符合法律的社会效益，虽然当事人签署了租赁合同，但是合同的目的和实际执行都是看管为主要，而没有对厂房进行经营性使用，这也是最终法院认定该案例为看管合同。
2.本案属于八九十年代，土地管理不是特别完善的情况下，企业和村集体签订了不对等的长时间合同，而且在合同履行的过程中，企业被吊销营业执照等，无法继续经营，并且实际上已经完全停产不经营，并拖欠费用，属于法定意义上的解除事项。但是一般这种情况都和村委人员以及当地的黑恶势力可能存在牵扯，普通老百姓或者即使换了一届村委也对此因为恐惧而无可奈何。
3.水资源是一种社会公共资源，其总量是基本恒定的。因此，在不同的水权人之间必定会产生竞争性冲突。具体而言，这种冲突表现在几个方面：第一，同种类型的水权之间的冲突。第二，不同类型的水权之间的冲突。实践中经常发生的是农业用水权与其他经营性用水权的冲突。第三，水权人与其他社会成员之间的冲突。其他社会成员在此时此地可能并不是确定的某一水权的权利人，但同样是潜在的权利人。
4.所谓水资源使用权转让补偿是指通过水资源使用权转让而得到的经济补偿。在我国水资源管理框架条件下，水权包括指水资源的所有权、使用权和经营权。由于我国法律规定，水资源归国家（集体）所有，无论发生什么情况，所有权不发生变化，所以水资源的配置过程，实质上就是“水权”即水资源使用权的重新分配过程。水权在调节水资源供需和水资源转移过程中扮演着重要角色，加强水资源使用权管理及转让是21世纪农业水资源管理的重要趋势和方向。
5.合同消灭的原因：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
6.合同终止后的义务：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
7.合同约定解除：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
8.合同的法定解除：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
9.解除权消灭：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
10.解除权的行使：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
11.解除的效力：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
12.结算、清理条款效力：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
13.债务的抵销及行使：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
14.当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
15.拒绝履行：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
16.金钱债务的违约责任：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
17.非金钱债务的违约责任：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
18.瑕疵履行：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
19.履行、补救措施后的损失赔偿：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
20.损害赔偿的范围：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
21.违约金：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
22.定金：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
23.违约金与定金的选择：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
24不可抗力：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
25.不可抗力的通知与证明：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
26.减损规则：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
27.双方违约的责任：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
